平成29年度 宅建試験 問11 借地借家法（借地）
A所有の甲土地につき、令和8年10月1日にBとの間で賃貸借契約（以下「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
肢ごとの解説
- 1誤り
資材置場として更地で利用する目的の賃貸借には借地借家法が適用されず（建物所有目的でない）、対抗関係は賃借権の登記等の対抗要件の有無で決まります。契約締結日の先後だけで「Cとの契約が優先する」とは決まらないため、誤りです。
- 2正しい
建物所有目的の借地権は借地借家法3条により最短30年とされ、10年と定めても30年となります。一方、更地利用（建物所有目的でない）の土地賃貸借は借地借家法の適用がなく、民法の存続期間がそのまま適用され10年は有効です。本肢が正しい記述です。
- 3誤り
賃料の増額請求権を一定期間排除する特約は有効ですが、減額請求権を排除する特約は借地人に不利で無効です（借地借家法11条1項、判例）。よって賃料が不相当となれば借地人Bは減額請求ができ、「AもBも請求できない」とする本肢は誤りです。
- 4誤り
更新がなく建物買取請求もしない旨を定めるのは一般定期借地権（借地借家法22条）で、要件は存続期間50年以上かつ書面（公正証書等）によることです。事前の書面交付による説明は事業用定期借地権や定期借家のような要件で、一般定期借地権には不要のため誤りです。
解説
正解は肢2です。建物所有を目的とする借地権の存続期間は借地借家法3条により最短30年とされ、これより短い10年と定めても30年に修正されます。これに対し、資材置場としての更地利用は「建物所有目的」ではなく借地借家法の適用がないため、民法上の賃貸借として当事者が定めた10年がそのまま有効です。肢1は対抗要件の先後で決まり締結日の先後では決まらない点、肢3は賃料減額請求権の排除特約が無効である点、肢4は一般定期借地権に事前の書面説明義務がない点でそれぞれ誤りです。
ここがポイント
建物所有目的なら借地借家法が適用され最短30年。更地利用（建物所有目的でない）は同法の適用外で民法の存続期間がそのまま使える。賃料は増額排除特約は有効だが減額排除特約は無効。
本ページに掲載する問題文・選択肢は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する平成29年度（2017年度）宅地建物取引士資格試験の試験問題からの引用です。正解番号はRETIO公表の正解番号表に基づきます。解説・ポイントは自習室比較ナビ編集部が独自に作成したものです。
解説は作成時点（2026-06-06）の法令にもとづく編集部の見解です。法改正により最新の法令と一致しない場合があります。正確性を保証するものではないため、必ず最新の公式情報をご確認ください。