平成30年度 宅建試験 問6 抵当権（法定地上権）
Aが所有する甲土地上にBが乙建物を建築して所有権を登記していたところ、AがBから乙建物を買い取り、その後、Aが甲土地にCのために抵当権を設定し登記した。この場合の法定地上権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
肢ごとの解説
- 1誤り
法定地上権の成立には抵当権設定時に土地と建物が同一所有者に属することが必要ですが、建物の登記名義がA名義であるか否かは要件ではありません。土地建物がともにA所有である以上、登記名義の移転前でも法定地上権は成立するため、成立しないとする本肢は誤りです。
- 2正しい
抵当権設定時に土地が更地であった場合、その後に建物が建築されても法定地上権は成立しません。更地として高い担保価値を把握した抵当権者を害さないためであり、記述は正しいです。
- 3正しい
判例は、土地建物に共同抵当を設定した後に建物を取り壊して新建物を再築した場合、原則として新建物のために法定地上権は成立しないとしています（全体価値考慮説）。記述は正しいです。
- 4正しい
抵当権設定時に土地建物が同一所有者（A）に属していれば、その後に建物のみが第三者Dに譲渡されても法定地上権は成立します。要件充足の判断時は抵当権設定時であるため、記述は正しいです。
解説
正解は肢1です。法定地上権が成立するための要件は、①抵当権設定時に土地上に建物が存在すること、②設定時に土地と建物が同一の所有者に属すること、③一方又は双方に抵当権が設定されること、④競売により所有者を異にするに至ること、の4つです。建物の登記名義がだれであるかは要件に含まれず、土地・建物がともにA所有である以上、乙建物の登記がA名義に移っていなくても法定地上権は成立します。したがって、成立しないとする肢1が誤りです。肢2の更地後の建築、肢3の共同抵当と再築（全体価値考慮説）、肢4の設定後の建物のみの譲渡はいずれも正しい結論です。
ここがポイント
法定地上権の同一所有者要件は『抵当権設定時』に判断し、建物の登記名義人がだれかは問わない。設定時が更地なら不成立。
本ページに掲載する問題文・選択肢は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する平成30年度（2018年度）宅地建物取引士資格試験の試験問題からの引用です。正解番号はRETIO公表の正解番号表に基づきます。解説・ポイントは自習室比較ナビ編集部が独自に作成したものです。
解説は作成時点（2026-06-06）の法令にもとづく編集部の見解です。法改正により最新の法令と一致しない場合があります。正確性を保証するものではないため、必ず最新の公式情報をご確認ください。