平成30年度 宅建試験 問8 賃貸借（通常損耗・原状回復・判決文）
次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。 （判決文） 賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、（中略）その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
肢ごとの解説
- 1誤り
判決文が賃料に含めて回収されるとするのは『社会通念上通常の使用をした場合に生ずる』通常損耗の減価です。賃借人の特別な使用による損耗（通常損耗を超える損耗）は含まれません。『どのように使用しても』全て賃料で回収されるとする本肢は判決文に反し誤りです。
- 2正しい
通常損耗の定義は判決文がそのまま述べているとおり『社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少』であり、記述は判決文に合致しています。
- 3正しい
判決文は、通常損耗補修特約が明確に合意されていなければ賃借人に原状回復義務を負わせることはできず、それは予期しない特別の負担を課すことになるとしています。契約書に明記も口頭説明もない場合の記述は判決文に合致します。
- 4正しい
通常損耗補修特約が明確に合意されていない以上、単に原状回復義務を負う旨の定めがあるだけでは、通常損耗の補修費を賃料とは別に負担する義務は生じません。記述は判決文の趣旨に合致します。
解説
正解は肢1です。判決文は、賃料に含めて回収されるのは『賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる』通常損耗の減価であると明示しています。賃借人が通常の使用方法を超えて特別な使い方をしたことによる損耗まで賃料で回収されているわけではありません。したがって『賃借物件を賃借人がどのように使用しても』全ての損耗の減価を賃貸人が賃料で回収しているとする肢1は、判決文の論旨と矛盾し誤りです。肢2の通常損耗の定義、肢3・肢4の通常損耗補修特約が明確に合意されていなければ原状回復義務を負わせられないという結論は、いずれも判決文に忠実な正しい記述です。
ここがポイント
通常損耗の減価は賃料に含めて回収済み。賃借人に通常損耗の原状回復義務を負わせるには『通常損耗補修特約』の明確な合意が必要。
本ページに掲載する問題文・選択肢は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する平成30年度（2018年度）宅地建物取引士資格試験の試験問題からの引用です。正解番号はRETIO公表の正解番号表に基づきます。解説・ポイントは自習室比較ナビ編集部が独自に作成したものです。
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