令和2年度 宅建試験 問11 借地借家法（借地）
A所有の甲土地につき、令和8年7月1日にBとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
肢ごとの解説
- 1誤り
借地権の対抗力は、借地上に借地権者が自己名義で登記した建物を所有することで生じます（借地借家法10条1項）。土地の引渡しを受けただけでは対抗要件とならないため、BはCに借地権を主張できず、本肢は誤りです。
- 2誤り
一定期間借賃を増額しない旨の特約は有効ですが、減額しない旨の特約は借地権者に不利なため無効です（借地借家法11条1項ただし書）。減額請求まで封じることはできないため、本肢は誤りです。
- 3誤り
借地権者の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、そもそも建物買取請求権は発生しません（判例）。したがって買取請求できない旨の合意があってもなくても結論は同じで、借地権者に不利な特約として無効になるわけではないため、本肢は誤りです。
- 4正しい
借地契約を更新する場合、存続期間は最初の更新後は20年、2回目以降は10年が最短であり、これより短い期間を定めても無効でその期間に引き上げられます（借地借家法4条）。最初の更新で15年と定めても20年となるため、本肢が正しい記述です。
解説
正解は肢4です。借地権の更新後の存続期間は、最初の更新では20年、2回目以降の更新では10年が法定の最短期間であり、これより短い特約は無効となって法定期間まで引き上げられます（借地借家法4条）。よって最初の更新で15年と定めても20年となります。肢1は対抗要件が借地権者の自己名義の建物登記であり引渡しでは足りない点、肢2は減額しない特約が無効となる点、肢3は債務不履行解除では建物買取請求権がそもそも発生しない点で、いずれも誤りです。
ここがポイント
借地権の更新後の最短存続期間は『最初の更新＝20年・以後＝10年』。借賃は増額しない特約は有効だが減額しない特約は無効、債務不履行解除では建物買取請求権は発生しない。
本ページに掲載する問題文・選択肢は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する令和2年度（2020年度）宅地建物取引士資格試験の試験問題からの引用です。正解番号はRETIO公表の正解番号表に基づきます。解説・ポイントは自習室比較ナビ編集部が独自に作成したものです。（10月実施分）
解説は作成時点（2026-06-06）の法令にもとづく編集部の見解です。法改正により最新の法令と一致しない場合があります。正確性を保証するものではないため、必ず最新の公式情報をご確認ください。