令和2年度 宅建試験 問42 8種制限（担保責任の特約・手付金等の保全）
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
肢ごとの解説
- 1正しい
通知期間を『引渡しの日から2年以上』とする特約のみが有効ですが（法40条）、本肢は『不適合を知った時から2年』であり民法の原則より買主に不利ではないため、業法上も問題なく有効です。本肢は正しい記述です。
- 2正しい
未完成物件では代金の5％又は1,000万円を超える手付金等を受領する場合に保全措置が必要です。5,000万円の5％は250万円であり、手付金200万円は不要ですが、中間金300万円を加えると500万円となり250万円を超えるため、中間金受領前に全額（500万円）について保全措置が必要です。本肢は正しい記述です。
- 3正しい
買主Dが宅地建物取引業者である場合、自ら売主制限（8種制限）は適用されません（法78条2項）。したがって手付金等の保全措置を講じなくても手付金800万円を受領でき、本肢は正しい記述です。
- 4誤り
担保責任を一切負わない旨の特約は法40条に反し無効となりますが、特約が無効になった結果は『引渡しから2年』ではなく民法の原則に戻ります。すなわち買主が不適合を知った時から1年以内に通知すれば足り（民法566条）、責任期間が引渡日から2年となるわけではないため、本肢は誤り（＝本問の正解）です。
解説
正解は肢4です。宅建業者が自ら売主となる場合、契約不適合責任の通知期間を『引渡しの日から2年以上』とする特約より買主に不利な特約は無効となり（法40条）、無効となったときは民法の原則（買主が不適合を知った時から1年以内に通知）に戻ります。『引渡日から2年』が責任期間になるのではない点が誤りです。肢1は民法原則どおりで有効、肢2は手付金と中間金の合計が保全基準額を超えるため中間金受領前に保全が必要、肢3は買主が宅建業者のため8種制限が適用されず保全不要で、いずれも正しい記述です。
ここがポイント
8種制限の担保責任特約で『引渡しから2年以上』に反する特約は無効→民法原則（知った時から1年通知）に戻るだけで、自動的に『引渡しから2年』になるわけではない。買主が業者なら8種制限は全面不適用。
本ページに掲載する問題文・選択肢は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する令和2年度（2020年度）宅地建物取引士資格試験の試験問題からの引用です。正解番号はRETIO公表の正解番号表に基づきます。解説・ポイントは自習室比較ナビ編集部が独自に作成したものです。（10月実施分）
解説は作成時点（2026-06-06）の法令にもとづく編集部の見解です。法改正により最新の法令と一致しない場合があります。正確性を保証するものではないため、必ず最新の公式情報をご確認ください。