令和3年度 宅建試験 問1 敷金・留置権・同時履行（判決文問題）

肢ごとの解説

• 1正しい

  判例（最判昭49.9.2）は、明渡しが敷金返還に対し先履行の関係に立つとし、敷金返還請求権は明渡し完了後に発生・確定するため、これをもって家屋に留置権を取得する余地はないとしています。判決文に沿った正しい記述です。

• 2誤り

  明渡債務と敷金返還債務は、1個の双務契約から生じた対価的債務の関係にはありません。敷金返還は明渡しが先履行であって対価的牽連関係に立たないため、誤りです。

• 3誤り

  敷金は賃貸借終了後、明渡しまでに生じた賃料相当損害金等の債権も担保します（民法622条の2第1項）。明渡しまでに生じた債権を控除できないとする点が誤りです。

• 4誤り

  明渡しと敷金返還の間に同時履行の関係を肯定すると、明渡し完了を待たずに敷金を返還することになり、明渡しまでの一切の債権を担保する敷金の性質に反します。同時履行を肯定する点が誤りです。

解説

正解は肢1です。判例は、家屋の明渡債務が敷金返還債務に対して先履行の関係に立ち、敷金返還請求権は明渡しがすべて完了した時点で残債務を控除した残額について発生・確定するとしています。したがって、明渡し前には確定した敷金返還請求権が存在しないため、これを被担保債権として家屋に留置権を取得する余地はなく、肢1が正しい記述です。肢2は両債務が対価的牽連関係にない点、肢3は明渡しまでの債権も敷金で担保される点、肢4は同時履行を肯定すると敷金の担保的性質に反する点で、それぞれ誤りです。