令和4年度 宅建試験 問11 借地借家法（借地権）

肢ごとの解説

• 1誤り

  存続期間満了前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続する建物を築造する場合、期間延長の効果が生ずるには借地権設定者の承諾（又は承諾に代わる裁判所の許可）が必要です（借地借家法7条1項）。承諾がなくても延長効果が生ずるとする点が誤りです。

• 2誤り

  転借地上の建物が滅失しても転借地権が当然に消滅するわけではなく、転借地権者は残存期間を超えない建物であれば原則として再築できます。建物の滅失は借地権の消滅原因ではないため、本肢は誤りです。

• 3正しい

  借地条件の変更や増改築等に関し、借地権者に不利な特約は無効です（借地借家法9条・16条）。残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約は借地権者に不利であり無効となるため、本肢が正しい記述です。

• 4誤り

  建物買取請求権を行使した建物所有者は、代金支払まで建物・敷地の引渡しを拒む留置権を有しますが、敷地の占有によって得る利益（賃料相当額）は不当利得として返還を要します（判例）。賃料相当額を支払う必要はないとする点が誤りです。

解説

正解は肢3です。借地借家法は借地権者保護のため、9条・16条で同法の規定に反して借地権者に不利となる特約を無効としています。残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約は、本来認められる築造の自由を制限し借地権者に不利であるため無効です。肢1は残存期間を超える建物の築造による期間延長には設定者の承諾が必要（7条1項）、肢2は建物滅失は借地権の消滅原因ではない、肢4は建物買取請求権行使後も敷地占有による賃料相当額は不当利得として返還を要する（留置権はあるが使用利益は別）点でそれぞれ誤りです。