令和4年度 宅建試験 問12 借地借家法（借家権・定期建物賃貸借）
Aは、B所有の甲建物（床面積100㎡）につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をBと締結してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
肢ごとの解説
- 1誤り
定期建物賃貸借では、契約書とは別個の書面を交付して、更新がなく期間満了で終了する旨を事前説明しなければなりません（借地借家法38条4項・5項、判例も契約書と別個独立の書面を要求）。契約書の交付・説明で足りるとする点が誤りで、これが正解肢です。
- 2正しい
借家権は建物の引渡しがあれば対抗力を備えます（借地借家法31条）。Aは引渡しを受けており、その後に建物を購入した新所有者Cに対し賃借人であることを主張できます。定期建物賃貸借か否かを問わず妥当し、本肢は正しい記述です。
- 3正しい
床面積200㎡未満の居住用定期建物賃貸借では、転勤・療養等やむを得ない事情で自己の生活の本拠として使用が困難になったとき、賃借人は中途解約禁止特約があっても解約の申入れができます（借地借家法38条7項）。甲建物は100㎡で居住用のため、本肢は正しい記述です。
- 4正しい
敷金返還債務は建物の明渡しが完了した後に生じ、明渡しと敷金返還は同時履行の関係に立ちません（民法622条の2第1項1号、判例）。Bは建物の返還を受けるまで敷金を返還する必要はなく、本肢は正しい記述です。
解説
正解は肢1です。定期建物賃貸借契約を有効に成立させるには、契約書とは別個独立の書面を交付して、更新がなく期間満了により終了する旨をあらかじめ説明する必要があります（借地借家法38条4項・5項、最判平成24年9月13日）。賃貸借契約書の交付・説明だけでは要件を満たさず、通常の建物賃貸借となってしまうため誤りです。肢2は引渡しによる借家権の対抗力（31条）、肢3は200㎡未満居住用の定期借家でのやむを得ない事情による中途解約（38条7項）、肢4は明渡し完了後に敷金返還債務が生じること（622条の2）を述べ、いずれも正しい記述です。
ここがポイント
定期建物賃貸借の事前説明は『契約書とは別個の書面』が必須（判例）。敷金返還は明渡し後（同時履行ではない）。
本ページに掲載する問題文・選択肢は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する令和4年度（2022年度）宅地建物取引士資格試験の試験問題からの引用です。正解番号はRETIO公表の正解番号表に基づきます。解説・ポイントは自習室比較ナビ編集部が独自に作成したものです。
解説は作成時点（2026-06-06）の法令にもとづく編集部の見解です。法改正により最新の法令と一致しない場合があります。正確性を保証するものではないため、必ず最新の公式情報をご確認ください。