令和4年度 宅建試験 問43 自ら売主制限（手付・担保責任・割賦販売）
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として行う売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。
肢ごとの解説
- 1正しい
宅建業者が自ら売主として手付を受領したときは、その手付は性質を問わず解約手付とされ、相手方が履行に着手するまでは買主は手付放棄により解除できます（宅建業法39条2項）。本肢は正しい記述です。
- 2誤り
契約不適合責任の通知期間を『引渡しの日から1年』とする特約は、買主に不利な特約として無効となります（宅建業法40条）。業者売主の場合、通知期間は『引渡しの日から2年以上』とする特約のみ有効であるため、本肢は誤り（＝本問の正解）です。
- 3正しい
損害賠償の額の予定及び違約金の合計額は代金の10分の2を超えてはなりません（宅建業法38条1項）。2,500万円の10分の2は500万円であり、合計500万円はちょうど上限内で有効に設定できるため、本肢は正しい記述です。
- 4正しい
宅建業者が自ら売主として割賦販売を行い、目的物を引き渡し、かつ代金の10分の3を超える額の支払を受けた後は、担保の目的で目的物を譲り受けてはなりません（宅建業法43条2項）。本肢は正しい記述です。
解説
正解は肢2です。宅建業者が自ら売主となる場合、契約不適合責任の通知期間について買主に不利な特約は無効となり、『引渡しの日から2年以上』とする特約のみが例外的に有効です（宅建業法40条）。『引渡しの日から1年間』とする肢2の特約は民法（566条＝知った時から1年以内の通知）より買主に不利なため無効であり、誤りです。肢1の手付の解約手付性（39条）、肢3の損害賠償予定額の上限2割＝500万円ちょうど（38条）、肢4の割賦販売における所有権留保等の制限（43条）はいずれも正しい記述です。
ここがポイント
業者売主の契約不適合責任の特約は『引渡しから2年以上の通知期間』とするものだけが有効。『1年』『6か月』など2年未満や民法より買主に不利な特約は無効で、結局民法の原則（知った時から1年）に戻る。
本ページに掲載する問題文・選択肢は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する令和4年度（2022年度）宅地建物取引士資格試験の試験問題からの引用です。正解番号はRETIO公表の正解番号表に基づきます。解説・ポイントは自習室比較ナビ編集部が独自に作成したものです。
解説は作成時点（2026-06-06）の法令にもとづく編集部の見解です。法改正により最新の法令と一致しない場合があります。正確性を保証するものではないため、必ず最新の公式情報をご確認ください。