令和6年度 宅建試験 問12 借地借家法（定期建物賃貸借・普通建物賃貸借）
賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を 3 年として、借地借家法第 38 条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において「契約②」という。）を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
肢ごとの解説
- 1誤り
建物賃借人は建物の引渡しを受けていれば、その後に建物が譲渡されても新所有者に賃借権を対抗できます（借地借家法 31 条）。契約①の定期借家でも契約②の普通借家でも引渡しによる対抗力が認められるため、契約②では主張できないとする本肢は誤りです。
- 2誤り
賃料減額請求権を認める借地借家法 32 条は強行規定ですが、定期建物賃貸借（契約①）については賃料改定の特約があるときは 32 条の適用が排除されます（借地借家法 38 条 9 項）。契約①では減額しない特約により減額請求できなくなる場合があるため、契約①でも減額請求できるとする本肢は誤りです。
- 3正しい
居住用建物の賃借人が相続人なしで死亡した場合、事実上夫婦・養親子と同様の関係にあった同居者は、原則として賃借人の権利義務を承継します（借地借家法 36 条）。定期借家・普通借家を問わず適用され、承継しない旨の意思表示をしない限り承継するため、本肢が正しい記述です。
- 4誤り
定期建物賃貸借（契約①）は、公正証書による等『書面』によって契約をすれば更新がない旨を有効に定めることができ、公正証書に限定されません（借地借家法 38 条 1 項）。公正証書に限るとする点が誤りです。
解説
正解は肢 3 です。借地借家法 36 条は、居住用建物の賃借人が相続人なくして死亡した場合に、事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者が賃借人の権利義務を承継すると定めており、定期借家・普通借家を問わず適用されます。承継を望まない同居者は一定期間内に反対の意思表示ができますが、しない限り承継するため肢 3 が正しい記述です。肢 1 は引渡しによる対抗力（31 条）が普通借家にも及ぶ点で誤り、肢 2 は定期借家で賃料改定特約があると 32 条が排除される（38 条 9 項）点で誤り、肢 4 は定期借家の更新排除は『書面』で足り公正証書に限らない（38 条 1 項）点で誤りです。
ここがポイント
居住用建物の賃借人が相続人なく死亡したとき、内縁・事実上の養親子の同居者が賃借権を承継する（36 条）。定期借家の更新排除は公正証書に限らず書面で足りる。
本ページに掲載する問題文・選択肢は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する令和6年度（2024年度）宅地建物取引士資格試験の試験問題からの引用です。正解番号はRETIO公表の正解番号表に基づきます。解説・ポイントは自習室比較ナビ編集部が独自に作成したものです。
解説は作成時点（2026-06-06）の法令にもとづく編集部の見解です。法改正により最新の法令と一致しない場合があります。正確性を保証するものではないため、必ず最新の公式情報をご確認ください。