令和6年度 宅建試験 問6 地上権と混同（物権の消滅）
Ａの所有する甲土地にＢを地上権者とする地上権（以下この問において「本件地上権」という。）が設定され、その旨の登記がされた後に、甲土地にＣを抵当権者とする抵当権が設定され、その旨の登記がされた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
- アＢがＡとの売買契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。
- イＡが死亡してＢがＡを単独相続し、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。
- ウＢがＡとの代物弁済契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。
- エＢがＡとの贈与契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。
記述ごとの解説
- ア誤り
Ｂが甲土地の所有権を取得すると地上権と所有権が同一人に帰し混同が生じますが、本件地上権には第三者Ｃの抵当権が登記されています。地上権が第三者の権利の目的であるときは混同による消滅は生じず（民法179条1項ただし書）、本件地上権は消滅しないため、消滅するとする本記述は正しくありません。
- イ誤り
相続により所有権を取得した場合も混同の問題ですが、地上権が抵当権（第三者Ｃの権利）の目的であるため、混同による消滅は生じません（民法179条1項ただし書）。本件地上権は消滅しないため、消滅するとする本記述は正しくありません。
- ウ誤り
代物弁済による所有権取得でも、地上権が第三者Ｃの抵当権の目的である以上、混同による消滅は生じません（民法179条1項ただし書）。本件地上権は消滅しないため、消滅するとする本記述は正しくありません。
- エ誤り
贈与による所有権取得でも、地上権が第三者Ｃの抵当権の目的であるため、混同による消滅は生じません（民法179条1項ただし書）。本件地上権は消滅しないため、消滅するとする本記述は正しくありません。
解説
正解は肢4（なし）です。本問はいずれの記述も『本件地上権は消滅する』としていますが、本件地上権には抵当権者Ｃという第三者の権利（抵当権）が設定・登記されています。地上権が第三者の権利の目的であるときは、たとえ地上権者Ｂが所有権を取得して両権利が同一人に帰しても、混同による消滅は生じません（民法179条1項ただし書）。これは所有権取得の原因が売買・相続・代物弁済・贈与のいずれであっても変わりません。したがってア〜エのすべてが正しくなく、『正しいものはなし』となります。
ここがポイント
混同の例外（179条1項ただし書）。消滅するはずの物権が『第三者の権利の目的』であるときは混同で消滅しない。後順位の抵当権者を保護する趣旨。
本ページに掲載する問題文・選択肢は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する令和6年度（2024年度）宅地建物取引士資格試験の試験問題からの引用です。正解番号はRETIO公表の正解番号表に基づきます。解説・ポイントは自習室比較ナビ編集部が独自に作成したものです。
解説は作成時点（2026-06-06）の法令にもとづく編集部の見解です。法改正により最新の法令と一致しない場合があります。正確性を保証するものではないため、必ず最新の公式情報をご確認ください。