令和元年度 宅建試験 問3 売買契約（契約不適合責任）
事業者ではないAが所有し居住している建物につきAB間で売買契約を締結するに当たり、Aは建物引渡しから3か月に限り担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に契約不適合が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
肢ごとの解説
- 1正しい
売主Aは不適合を知りながら告げていないため、引渡しから3か月に限る免責特約は民法572条により無効です。また売主が悪意の場合は『知った時から1年以内の通知』という期間制限（566条）も適用されず、消滅時効の範囲内であれば担保責任を追及でき、本肢が正しい記述です。
- 2誤り
契約不適合を理由とする解除は、債務不履行解除の一般原則により、不履行が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときはすることができません（民法541条ただし書）。軽微か否かを問わず解除できるとする本肢は誤りです。
- 3誤り
契約不適合に基づく損害賠償請求（民法564条・415条）と解除（541条・542条）は要件を異にし併存し得ます。解除できない場合に限られるわけではないため、本肢は誤りです。
- 4誤り
媒介業者Cは売買契約の当事者（売主）ではなく、目的物の担保責任を負う立場にありません。BはCに対して担保責任を追及することはできず、本肢は誤りです。
解説
正解は肢1です。売主Aは契約不適合を知りながら買主Bに告げなかったため、担保責任を3か月に限定する免責特約は民法572条により無効となります。さらに売主が不適合につき悪意のときは、買主が『知った時から1年以内に通知すべき』とする566条の期間制限も適用されないため、消滅時効にかからない限りBは担保責任を追及できます。肢2は解除に軽微性の要件がある点、肢3は損害賠償と解除が併存し得る点、肢4は媒介業者が担保責任を負わない点でいずれも誤りです。
ここがポイント
売主が不適合を知って告げなかったとき（572条）は免責特約も期間制限（566条但書）も及ばない。軽微な不適合は解除できない（541条但書）。
本ページに掲載する問題文・選択肢は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する令和元年度（2019年度）宅地建物取引士資格試験の試験問題からの引用です。正解番号はRETIO公表の正解番号表に基づきます。解説・ポイントは自習室比較ナビ編集部が独自に作成したものです。
解説は作成時点（2026-06-06）の法令にもとづく編集部の見解です。法改正により最新の法令と一致しない場合があります。正確性を保証するものではないため、必ず最新の公式情報をご確認ください。