令和3年度 宅建試験 問42 8種制限（手付金等の保全・損害賠償の予定等）
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
肢ごとの解説
- 1誤り
割賦販売における所有権留保の制限では、受領した賦払金が代金の10分の3（3,200万円×3/10＝960万円）を超えるまでに登記等を移転すればよいとされます（宅建業法43条1項）。800万円を受けるまでに移転義務が生じるわけではなく、誤りです。
- 2正しい
未完成物件では代金の5％（160万円）以下かつ1,000万円以下であれば保全措置は不要です（宅建業法41条1項）。手付金100万円と中間金60万円の合計160万円はちょうど5％以内であり、保全措置を講じずに受領できるため、本肢が正しい記述です。
- 3誤り
損害賠償の予定額と違約金の合算額が代金の10分の2（3,200万円×2/10＝640万円）を超える定めは、超える部分について無効となるにとどまります（宅建業法38条）。400万円＋240万円＝640万円は上限ちょうどで超えていないため特約は有効であり、誤りです。
- 4誤り
損害賠償の予定額の定めがない場合は、宅建業法38条の制限は及ばず、実際の損害額に応じて賠償請求できます。10分の2の上限が適用されるのは『予定額を定めたとき』であり、定めがないのに上限が及ぶとする本肢は誤りです。
解説
正解は肢2です。未完成（工事完了前）物件の自ら売主規制では、受領しようとする手付金等が代金の5％以下かつ1,000万円以下であれば保全措置は不要です（宅建業法41条1項）。本問の代金3,200万円の5％は160万円で、手付金100万円＋中間金60万円＝160万円はちょうど5％以内のため、保全措置なしで受領できます。肢1は所有権留保が認められる限度（代金の3/10＝960万円）と異なり誤り、肢3は損害賠償予定額＋違約金が640万円で上限ちょうど（超えていない）のため有効で誤り、肢4は予定額の定めがなければ38条の2割上限は適用されない点で誤りです。
ここがポイント
未完成物件の手付金等の保全不要枠は『代金の5％以下かつ1,000万円以下』、完成物件は『10％以下かつ1,000万円以下』。損害賠償予定額＋違約金は代金の2割が上限で、超過部分のみ無効。
本ページに掲載する問題文・選択肢は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する令和3年度（2021年度）宅地建物取引士資格試験の試験問題からの引用です。正解番号はRETIO公表の正解番号表に基づきます。解説・ポイントは自習室比較ナビ編集部が独自に作成したものです。（10月実施分）
解説は作成時点（2026-06-06）の法令にもとづく編集部の見解です。法改正により最新の法令と一致しない場合があります。正確性を保証するものではないため、必ず最新の公式情報をご確認ください。