令和7年度 宅建試験 問10 契約不適合責任（担保責任・宅建業法特約）
Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任（以下この問において「契約不適合責任」という。）に基づく損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定、宅地建物取引業法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
肢ごとの解説
- 1正しい
買主が不適合を知った時から1年以内の通知（民法566条）を満たしても、損害賠償請求権自体は引渡し等から10年（又は知った時から5年）の消滅時効にかかります（民法166条）。引渡しから11年経過後は時効により請求できず、業者か否かを問わず本肢は正しい記述です。
- 2正しい
『引渡しから3年以内に通知』とする特約は、業法40条の『引渡しから2年以上』の制限を満たすため有効です。買主が4年後の通知では特約の3年を徒過しており、売主が宅建業者でも非業者でも請求できず、本肢は正しい記述です。
- 3誤り
売主が不適合を知りながら告げなかった場合、担保責任を免れ又は軽減する特約は無効となります（民法572条）。これは売主が宅建業者か否かを問わず適用されるため、業者か否かで結論は変わりません。『結論が異なる』とする本肢は誤り（＝本問の正解）です。
- 4正しい
『一切責任を負わない』特約は、非業者間では民法572条に触れない限り有効ですが、宅建業者が売主の場合は業法40条に違反し無効（通知期間を引渡しから2年以上とする特約のみ有効）です。よって業者か否かで結論が異なり、本肢は正しい記述です。
解説
正解は肢3です。売主が契約不適合を知りながら買主に告げなかったときは、担保責任を免除・軽減する特約は民法572条により無効となります。この規定は売主が宅建業者であるか否かを問わず適用されるため、肢3のように売主が悪意で告げなかった事案では、業者か非業者かにかかわらず特約は無効でBは請求できることになり、『結論が異なる』とする点が誤りです。肢1は損害賠償請求権の消滅時効（166条）、肢2は業法40条を満たす有効な特約の徒過、肢4は『一切免責』特約が非業者間は有効・業者売主は業法40条違反で無効となる点で、いずれも正しい記述です。
ここがポイント
民法572条（売主が知って告げなかった事実は免責特約無効）は業者・非業者を問わず適用。一方、業法40条（引渡しから2年以上の通知期間特約のみ有効）は『宅建業者が売主』の場合だけ上乗せ適用される。
本ページに掲載する問題文・選択肢は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する令和7年度（2025年度）宅地建物取引士資格試験の試験問題からの引用です。正解番号はRETIO公表の正解番号表に基づきます。解説・ポイントは自習室比較ナビ編集部が独自に作成したものです。
解説は作成時点（2026-06-06）の法令にもとづく編集部の見解です。法改正により最新の法令と一致しない場合があります。正確性を保証するものではないため、必ず最新の公式情報をご確認ください。