令和7年度 宅建試験 問30 複数業者共同売主時の業法違反（重説・クーリングオフ・手付金保全）
いずれも宅地建物取引業者であるA社、B社及びC社（以下この問において「売主ら」という。）が、分譲マンションを共同で建築、販売することとなり、建築確認を受けた後、工事完了前にその一室を5,000万円で宅地建物取引業者ではない個人である買主に売却しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に違反するものはいくつあるか。
- ア売主らは、共同する全社が各個に重要事項説明を実施すると、かえって買主を混乱させると考え、買主の了解を得た上で、A社1社を幹事社とし、A社の宅地建物取引士が単独で重要事項説明書に記名のうえ、買主に交付し説明を行った。
- イ売主らは、A社の事務所において買主から買受けの申込みを受け、売買契約を締結したが、売主らは当該売買契約には法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフの適用はないと判断し、クーリング・オフについて買主に告げる書面の交付は行わなかった。
- ウ売主らは、当該物件については、重要事項説明の時点では共用部分に関する規約が案であるので、買主の了解を得た上で、契約締結後に決定した規約を交付することとし、重要事項説明書への記載は省略した。
- エ売主らは買主から手付金500万円を受領することとしたが、手付金の保全措置を講じる必要はないと判断し、手付金保全措置の概要について重要事項説明書への記載は省略した。
記述ごとの解説
- ア誤り
共同で自ら売主となる場合、A社・B社・C社それぞれが宅建業者として35条の重要事項説明義務を負い、各社の宅地建物取引士が記名・説明する必要があります。買主の了解があってもA社1社の取引士のみで他社分を代替することはできず、違反します（法的に不適切）。
- イ正しい
売主業者の事務所で買受けの申込みをした買主はクーリング・オフの対象外です。そもそも適用がないため告知書面の交付義務もなく、違反しません。適法（法的に正しい）な行為です。
- ウ誤り
区分所有建物の共用部分に関する規約の定め（案を含む）は35条の説明事項であり、案の段階であってもその案を説明する必要があります。買主の了解があっても説明・記載を省略できず、違反します（法的に不適切）。
- エ誤り
工事完了前の物件で代金5,000万円の5%（250万円）を超える手付金500万円を受領するには保全措置が必要であり、その概要は35条の説明事項です。保全措置を講じず記載も省略する行為は違反します（法的に不適切）。
解説
複数の宅建業者が共同売主となる分譲マンション販売における業法違反の個数問題で、違反するもの（法的に不適切なもの）の数を答えます。正解は肢3（三つ）で、ア・ウ・エが違反します。アは共同売主の各社がそれぞれ35条の説明義務を負うため、買主の了解があってもA社1社の取引士のみで代表説明することはできず違反。ウは共用部分の規約が案の段階でも説明・記載が必須なのに省略した点が違反。エは工事完了前で代金の5%（250万円）超の手付金500万円受領に保全措置が必要で35条記載も必須なのに省略した点が違反です。イの売主業者の事務所での買受け申込みはクーリング・オフの対象外であり、告知書面の交付がなくても適法です。
ここがポイント
区分所有建物の規約は案の段階でも35条で説明必須。工事完了前は代金の5%超または1,000万円以上の手付金等受領で保全措置必要（本件250万円超）。事務所での申込みはクーリング・オフ対象外。
本ページに掲載する問題文・選択肢は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する令和7年度（2025年度）宅地建物取引士資格試験の試験問題からの引用です。正解番号はRETIO公表の正解番号表に基づきます。解説・ポイントは自習室比較ナビ編集部が独自に作成したものです。
解説は作成時点（2026-06-06）の法令にもとづく編集部の見解です。法改正により最新の法令と一致しない場合があります。正確性を保証するものではないため、必ず最新の公式情報をご確認ください。