令和7年度 宅建試験 問7 賃貸借・費用償還・事務管理・不当利得・先取特権
Aは自己の所有する甲建物を事務所としてBに賃貸し（以下この問において「本件契約」という。）、その後、本件契約の期間中に甲建物の屋根に雨漏りが生じたため、CがBから甲建物の屋根の修理を請け負い、Cによる修理が完了した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
肢ごとの解説
- 1正しい
CはBとの請負契約に基づき修理しており、A（建物所有者）のために事務を管理する意思で行ったものではありません。CとAの間に事務管理は成立せず、CはAに事務管理に基づく費用支払を求めることはできないため、本肢は正しい記述です。
- 2誤り
屋根の修理は必要費にあたり、賃借人Bは支出後『直ちに』賃貸人Aに償還請求できます（民法608条1項）。契約終了時まで待つ必要はないため、本肢は誤りです。
- 3誤り
不動産工事の先取特権は工事開始前に登記しなければ効力を保存できません（民法338条1項）。当然に行使できるわけではなく、また通常の修理請負では成立しないため、本肢は誤りです。
- 4誤り
修理費用をBの負担とし権利金がこれに相応する特約がある場合、Aには法律上の原因なき利得がなく、判例上Cの不当利得返還請求は認められません（最判平成7年9月19日）。請求できるとする本肢は誤りです。
解説
正解は肢1です。CはBとの請負契約に基づいて修理しており、建物所有者Aのために事務管理をしたとはいえないため、CはAに事務管理に基づく費用償還を請求できません。肢2は屋根修理が必要費であり賃借人は支出後直ちに償還請求できる（民法608条1項）点で誤り、肢3は不動産工事の先取特権が工事開始前の登記を要する点で誤り、肢4はいわゆる転用物訴権の判例（最判平成7年9月19日）により、修理費用と相応する権利金免除の特約があるときはAに法律上の原因なき利得がなくCの不当利得請求は否定される点で誤りです。
ここがポイント
他人の請負契約の履行として生じた利益について、所有者が対価関係で利得を正当化できる（権利金免除等）なら転用物訴権は否定される（平成7年判例）。必要費は支出後直ちに償還請求可。
本ページに掲載する問題文・選択肢は、一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する令和7年度（2025年度）宅地建物取引士資格試験の試験問題からの引用です。正解番号はRETIO公表の正解番号表に基づきます。解説・ポイントは自習室比較ナビ編集部が独自に作成したものです。
解説は作成時点（2026-06-06）の法令にもとづく編集部の見解です。法改正により最新の法令と一致しない場合があります。正確性を保証するものではないため、必ず最新の公式情報をご確認ください。